1. Proces zakupu krok po kroku
Wybór nieruchomości i rezerwacja
Określamy budżet, cel (własny użytek / inwestycja) i lokalizację. Po wyborze konkretnej nieruchomości podpisywana jest umowa rezerwacyjna i wpłacany depozyt rezerwacyjny, który zdejmuje ofertę z rynku.
Numer NIE i konto bankowe (Hiszpania)
Do zakupu w Hiszpanii potrzebny jest numer NIE (odpowiednik NIP dla cudzoziemców). Pomagamy go uzyskać — osobiście podczas wizyty lub przez pełnomocnika. Otwieramy też lokalne konto bankowe do rozliczeń.
Weryfikacja prawna (due diligence)
Nasz partner prawny sprawdza stan prawny nieruchomości, pozwolenia, hipoteki i zgodność z planem. To kluczowy etap, który chroni Cię przed ukrytymi obciążeniami.
Umowa kupna-sprzedaży i akt notarialny
Podpisanie umowy przedwstępnej, a następnie aktu notarialnego przy udziale notariusza. Po wpisie do rejestru stajesz się właścicielem. Cały proces trwa zwykle od 6 do 12 tygodni.
2. Rynek pierwotny vs wtórny
Rynek pierwotny
- • Zakup bezpośrednio od dewelopera, bez poprzednich właścicieli
- • Gwarancja deweloperska i nowy standard wykończenia
- • Niższe ceny na etapie przedsprzedaży
- • Możliwość dopasowania wykończenia
Rynek wtórny
- • Nieruchomość gotowa do wejścia od zaraz
- • Można obejrzeć dokładnie ten lokal, który kupujesz
- • Zwykle ustalona okolica i sąsiedztwo
- • Większa potrzeba weryfikacji stanu technicznego i prawnego
3. Koszty i podatki (orientacyjnie)
Poniższe pozycje mają charakter poglądowy — dokładne stawki zależą od kraju, regionu i konkretnej nieruchomości. Wyliczymy je dla Ciebie przed decyzją.
Hiszpania (rynek pierwotny)
- VAT (IVA) ~10%
- Opłata notarialna i wpis
- Koszty prawne
- NIE
Cypr Południowy
- VAT (możliwa stawka obniżona)
- Opłaty przeniesienia
- Koszty prawne
- Stamp duty
Polska (rynek pierwotny)
- Brak PCC na rynku pierwotnym
- Taksa notarialna
- Wpis do KW
- VAT w cenie
4. Finansowanie zakupu
Zakup możesz sfinansować gotówką, kredytem w polskim banku (np. pod zabezpieczenie innej nieruchomości) lub hipoteką w banku zagranicznym. Banki w Hiszpanii często finansują 60–70% wartości nieruchomości dla nierezydentów — pozostałą część stanowi wkład własny.
Pamiętaj o ryzyku kursowym: cena w euro przeliczona na złote zmienia się wraz z kursem. Pomagamy ocenić zdolność kredytową i dobrać najlepszą formę finansowania, współpracując z partnerami finansowymi w Polsce i za granicą.
Szczegółowe porównanie kredytu w Polsce z hipoteką zagraniczną wraz z listą kosztów okołokredytowych znajdziesz w kalkulatorze raty kredytu.
5. Dokumenty, które powinieneś zobaczyć
Due diligence to nie formalność — to moment, w którym wychodzą obciążenia, braki w pozwoleniach i rozbieżności między tym, co pokazuje deweloper, a tym, co figuruje w rejestrze. Poniżej dokumenty, o które prosi nasza kancelaria partnerska. Jeśli któregoś brakuje, to sam w sobie jest sygnał ostrzegawczy.
| Dokument | Rynek | Co potwierdza |
|---|---|---|
| Nota simple | Hiszpania | Wypis z rejestru własności: kto jest właścicielem, jaka jest powierzchnia wpisana do rejestru oraz czy na nieruchomości ciążą hipoteki, służebności lub zajęcia komornicze. |
| Licencia de primera ocupación | Hiszpania | Pozwolenie na użytkowanie wydawane przez gminę po zakończeniu budowy. Bez niego nie podłączysz mediów na stałe ani nie zalegalizujesz najmu. |
| Certificado energético | Hiszpania | Świadectwo charakterystyki energetycznej — wymagane prawnie przy sprzedaży i najmie, wpływa na przyszłe koszty eksploatacji. |
| Gwarancja bankowa transz | Hiszpania | Zabezpieczenie wpłat przy inwestycji w budowie. Potwierdza, że odzyskasz wpłacone środki, jeśli deweloper nie ukończy inwestycji. |
| Estatutos de la comunidad | Hiszpania | Regulamin wspólnoty: zasady najmu krótkoterminowego, zwierzęta, przebudowy, wysokość opłat i stan funduszu remontowego. |
| Title Deed / Sale Agreement | Cypr | Tytuł własności w Departamencie Gruntów oraz zdeponowana umowa sprzedaży zabezpieczająca prawa kupującego do czasu wydania tytułu. |
| Umowa deweloperska + rachunek powierniczy | Polska | Akt notarialny objęty ustawą deweloperską; wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a nie bezpośrednio do dewelopera. |
| Prospekt informacyjny | Polska | Obowiązkowy dokument dewelopera: harmonogram, standard wykończenia, stan prawny gruntu i informacje o wcześniejszych inwestycjach. |
6. Gwarancje na nowe budownictwo
Kupując od dewelopera w Hiszpanii, jesteś objęty gwarancjami wynikającymi z ustawy o budownictwie (Ley de Ordenación de la Edificación). Są one ustopniowane w zależności od tego, czego dotyczy wada — od wykończenia po konstrukcję budynku.
- Wady wykończenia i elementów wykonawczych — najkrótszy okres odpowiedzialności, liczony od odbioru budynku.
- Wady dotyczące funkcjonalności i warunków zamieszkiwania, np. izolacja, instalacje, przecieki — okres średni.
- Wady konstrukcyjne zagrażające stabilności budynku — najdłuższy okres, objęty obowiązkowym ubezpieczeniem dewelopera.
- Niezależnie od gwarancji ustawowej deweloperzy udzielają własnych gwarancji na sprzęt i wyposażenie — ich zakres sprawdzamy w umowie.
Przy nieruchomości w budowie osobną kwestią jest zabezpieczenie wpłacanych transz. Hiszpańskie prawo wymaga, by deweloper trzymał wpłaty nabywców na wydzielonym rachunku i objął je gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową, z której możesz odzyskać środki, jeśli budowa nie zostanie ukończona w terminie. Kopię tej gwarancji zawsze weryfikujemy przed wpłatą depozytu — nie wystarczy zapewnienie w umowie, że „gwarancja zostanie wystawiona”.
W Polsce odpowiednikiem tego mechanizmu jest mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank, z którego deweloper pobiera środki zgodnie z postępem prac, oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Na Cyprze kluczowe jest zdeponowanie umowy sprzedaży w Departamencie Gruntów, co zabezpiecza Twoje prawa do czasu wydania Title Deed.
7. Co dzieje się u notariusza
Podpisanie aktu notarialnego (w Hiszpanii escritura pública de compraventa) to jedno spotkanie, zwykle na 30–60 minut, na którym własność przechodzi na kupującego. Notariusz w Hiszpanii jest urzędnikiem bezstronnym: potwierdza tożsamość stron, odczytuje treść aktu i stwierdza zgodność transakcji z prawem, ale nie reprezentuje Twojego interesu — od tego jest Twój prawnik.
Bezpośrednio przed podpisaniem notariusz sprawdza aktualny wypis z rejestru własności, żeby potwierdzić, że między due diligence a dniem transakcji nie pojawiło się nowe obciążenie. Płatność następuje w trakcie spotkania — zwykle czekiem bankowym lub przelewem potwierdzonym w tym samym momencie — a klucze przekazywane są od razu po podpisie.
Jeśli nie możesz przylecieć, akt może podpisać pełnomocnik na podstawie pełnomocnictwa udzielonego u notariusza w Polsce, opatrzonego klauzulą apostille i przetłumaczonego przysięgle. Warto zaplanować to z wyprzedzeniem — skompletowanie dokumentów zajmuje zwykle 2–3 tygodnie.
8. Po odbiorze kluczy — o czym trzeba pamiętać
Zakup nie kończy się na akcie notarialnym. Poniżej sprawy, które trzeba domknąć w pierwszych tygodniach i potem obsługiwać cyklicznie.
Wpis do rejestru własności
Notariusz przekazuje akt do rejestru, ale wpis trwa kilka tygodni. Dopiero po nim jesteś ujawniony jako właściciel. Warto dopilnować, by kancelaria potwierdziła zakończenie wpisu.
Przepisanie mediów i opłat
Prąd, woda, opłaty wspólnoty i podatek gminny trzeba przepisać na siebie i ustawić polecenie zapłaty z lokalnego konta. Zaległości potrafią przejść na nowego właściciela wraz z nieruchomością.
Rozliczenia podatkowe
Właściciele bez rezydencji podatkowej w Hiszpanii składają roczną deklarację podatku dochodowego od nieruchomości (Modelo 210) — również wtedy, gdy nieruchomość nie jest wynajmowana.
Ubezpieczenie
Polisa na budynek bywa warunkiem kredytu, a przy najmie warto rozszerzyć ją o odpowiedzialność cywilną i wyposażenie. Wspólnota ubezpiecza wyłącznie części wspólne.
Testament obejmujący majątek zagraniczny
Nieruchomość za granicą wchodzi do masy spadkowej. Sporządzenie testamentu w kraju jej położenia znacząco upraszcza późniejsze postępowanie spadkowe dla rodziny.
Zarządzanie na odległość
Jeśli nie mieszkasz na miejscu, warto ustalić, kto odbiera korespondencję urzędową, reaguje na awarie i reprezentuje Cię na zebraniach wspólnoty. Prowadzimy tę obsługę dla naszych klientów.
9. Na co uważać — najczęstsze pułapki
Większość problemów przy zakupie za granicą bierze się nie z ceny, tylko z rzeczy, których kupujący nie sprawdził na czas. Te weryfikujemy razem z kancelarią, zanim wpłacisz depozyt rezerwacyjny.
Depozyt bez zabezpieczenia
Przy inwestycji w budowie deweloper ma obowiązek zabezpieczyć wpłacone transze gwarancją bankową lub polisą. Brak takiego zabezpieczenia oznacza, że w razie niedokończenia budowy odzyskanie pieniędzy zależy wyłącznie od kondycji dewelopera.
Komplet pozwoleń i stan prawny gruntu
Sprawdzamy pozwolenie na budowę, zgodność z planem zagospodarowania oraz obciążenia hipoteczne gruntu, na którym powstaje inwestycja. Na Cyprze pierwszym krokiem jest weryfikacja Title Deed w Departamencie Gruntów.
Regulamin wspólnoty
To on decyduje, czy wolno wynajmować krótkoterminowo, trzymać zwierzęta albo przebudować taras. Plan inwestycyjny oparty na najmie wakacyjnym potrafi rozbić się właśnie o zapis w regulaminie, a nie o przepisy gminne.
Koszty po zakupie
Opłaty wspólnoty, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i rozliczenie podatku od najmu jako nierezydent. Warto policzyć je przed decyzją, a nie po odbiorze kluczy — potrafią zmienić realną rentowność inwestycji.
Umowa tylko w obcym języku
Podpisanie dokumentu, którego nie rozumiesz w pełni, jest wykonalne prawnie, ale ryzykowne. Kluczowe zapisy — terminy, kary umowne, warunki odstąpienia — tłumaczymy i omawiamy przed spotkaniem u notariusza.
Pełnomocnictwo bez ograniczeń
Zakup przez pełnomocnika bywa wygodny, gdy nie możesz przylecieć. Pełnomocnictwo powinno jednak precyzyjnie określać zakres czynności i konkretną nieruchomość, zamiast dawać ogólne prawo do działania w Twoim imieniu.