Kalkulator kredytu hipotecznego

Kalkulator wylicza ratę równą (annuitetową) przy stałym oprocentowaniu. Wystarczy podać cenę nieruchomości, procentowy wkład własny, oprocentowanie i okres kredytowania w latach.

Pamiętaj o ryzyku kursowym, jeśli kupujesz za granicą: cena w euro przeliczona na złote zmienia się wraz z kursem. Rzeczywista oferta banku zależy od zdolności kredytowej i bieżących warunków rynkowych.

Kredyt w polskim banku bierze się zwykle pod zabezpieczenie nieruchomości posiadanej już w Polsce. Zaletą jest znany proces, rozmowa po polsku i brak ryzyka kursowego po stronie rat. Wadą — obciążenie hipoteką majątku w kraju i limit wynikający z wartości tego zabezpieczenia.

Hipoteka w banku zagranicznym zabezpieczana jest na kupowanej nieruchomości, więc nie angażuje majątku w Polsce. Bank hiszpański zleca własną wycenę (tasación) i finansuje procent od niej, a nie od ceny transakcyjnej — jeśli wycena wyjdzie niżej niż cena, brakującą różnicę trzeba dopłacić z własnych środków.

Nierezydenci zwykle otrzymują niższy poziom finansowania niż osoby z rezydencją podatkową w danym kraju, więc wymagany wkład własny jest wyższy. Warto policzyć obie ścieżki równolegle — decyduje nie samo oprocentowanie, ale całkowity koszt wraz z kosztami okołokredytowymi.

Kredyty w strefie euro opierają się zwykle na stawce Euribor powiększonej o marżę banku, a kredyty złotowe na stawce referencyjnej polskiego rynku międzybankowego. W obu przypadkach wybór sprowadza się do tego, czy chcesz przewidywalności, czy elastyczności.

Oprocentowanie stałe zamraża ratę na określony okres. Płacisz za to nieco wyższą stawkę startową, ale znasz koszt z góry — co przy zobowiązaniu w obcej walucie i na odległość bywa warte więcej niż kilka dziesiątych procenta.

Oprocentowanie zmienne startuje zwykle niżej, ale rata zmienia się wraz ze stawką referencyjną. Zanim je wybierzesz, przelicz ratę także dla stawki wyraźnie wyższej od obecnej i sprawdź, czy taki scenariusz nadal mieści się w Twoim budżecie — a przy zakupie inwestycyjnym, czy nadal domyka się z przychodem z najmu.

Zwróć też uwagę na warunki wcześniejszej spłaty. Przy kredycie o stałej stopie banki częściej zastrzegają rekompensatę za nadpłatę, co ma znaczenie, jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości przed końcem okresu kredytowania.

Bank nie finansuje procentu od ceny, którą wynegocjowałeś, tylko od własnej wyceny nieruchomości (w Hiszpanii tasación, wykonywanej przez uprawnionego rzeczoznawcę na zlecenie banku). Jeśli wycena wypadnie niżej niż cena transakcyjna, różnicę dopłacasz z własnych środków — i o tę kwotę rośnie Twój faktyczny wkład własny.

Przykład mechanizmu: przy cenie wyższej od wyceny bank liczy swoje finansowanie od niższej z tych wartości. Kupujący pokrywa wtedy nie tylko standardowy wkład własny, ale i całą lukę między wyceną a ceną. Dlatego warto zamówić wycenę możliwie wcześnie, a nie po podpisaniu umowy rezerwacyjnej.

Wycena kosztuje i zwykle obciąża kredytobiorcę, nawet jeśli kredyt ostatecznie nie zostanie udzielony. To jeden z powodów, dla których umowę rezerwacyjną warto obwarować warunkiem uzyskania finansowania.

Jeśli zarabiasz w złotych, a nieruchomość kupujesz w euro, kurs dotyka Cię w trzech miejscach: przy wkładzie własnym, przy każdej racie kredytu zaciągniętego w euro oraz przy ewentualnej sprzedaży. Ten kalkulator liczy ratę w jednej walucie — przewalutowanie musisz doliczyć osobno.

W praktyce oznacza to, że rata stała w euro nie jest ratą stałą w złotych. Zanim przyjmiesz maksymalny możliwy kredyt, policz ratę także przy kursie wyraźnie mniej korzystnym niż dzisiejszy — to ten sam test odporności, który warto zrobić dla stopy procentowej.

Naturalnym zabezpieczeniem jest przychód w tej samej walucie co zobowiązanie. Przy nieruchomości kupowanej pod wynajem w Hiszpanii czynsz w euro częściowo domyka to ryzyko — policz rentowność najmu, żeby sprawdzić, w jakim stopniu.